物业管理板块估值修复 锦和商业经营表现引关注

物业管理板块估值修复，锦和商业经营表现引关注

近日，锦和商业（603682.SH）发布2021年年报。年报显示，2021年公司营业收入9.09亿元，同比上升22.9%；净利润1.24亿元，同比下降20.5%。

如剔除新租赁准则影响，锦和商业实现营业收入9.19亿元，同比上升24.3%；净利润1.78亿元，同比上升13.7%。

而对标境内外上市的可比公司，“折摊息税前利润（EBITDA）”和“经调整折摊息税前利润（adjusted EBITDA）”更能反映锦和商业这类公司实际经营表现。2021年，锦和商业折摊息税前利润约7.06亿元，与上年同期相比增加了4.10亿元，同比增长138.6%。经调整折摊息税前利润约3.45亿元，同步增长16.4%。其中，2021年财务利息支出为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入，公司实际有息负债仍为零。

盈利能力方面，2021年，锦和商业销售毛利率为39.30%，为2015年来最高，与2020相比提升了5.3个百分点。剔除新租赁准则的影响，实际上毛利率已恢复到2019年的最高水平。同时，规模优势为公司盈利奠定了坚实的基础，随着2021年公司并购加速，未来的盈利能力将持续提升。

现金流量表方面，2021年，锦和商业经营活动产生的现金流量净额为4.22亿元，为历史最佳，同比增加104.3%。

锦和商业年报发布后的第一个交易日，公司股价涨停。公司近1个月以来（3月16日-4月19日），股价累计上涨近20%，表现远超大盘。同时，锦和商业股票交易量持续放大，呈现量价齐升格局。自3月23日来，已经有9个交易日成交量破亿，4月19日，成交量达到2.76亿。据东方财富Choice数据显示，目前有7只公募基金继续坚守锦和商业，其中华夏基金旗下有三只基金持仓。

不只是锦和商业，近日来，多家房地产服务上市公司的股价都出现一波上涨。例如，在港股上市的金科服务、融创服务、宝龙商业、雅生活服务等股价都出现了一定程度的上涨。

国盛证券表示，维持物业管理板块“增持”评级。之前物业板块的制约因素主要体现在三个方面：业绩指引下调、销售尚未回暖、民企物管关联企业的不确定性。当前第一个因素已经随着年报公告逐步解除，第二个因素疫情若消退会逐渐企稳，第三个因素会在今年下半年逐步明晰。几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。

具体到锦和商业而言，公司自上市以来，营收规模不断扩大，且上市进一步助推了公司的扩张能力。仅在2021年，公司就先后收购了上海腾锦60%股权，上海翌钲、上海豪翌100%股权，北京同昌科技60%股权，北京城市更新31.304%股权，上海劭锦100%股权等。随着上述并购项目从2021年的2月至10月陆续交割，对2021年收入有所贡献外，2022年将进一步增厚上市公司的营业收入。

截至2021年底，锦和商业在管项目70个，运营管理面积达112万平方米。承租运营的项目有44个，可供出租运营的物业面积约72万平方米。参股运营的项目3个，可供出租运营的物业面积约12万平方米。锦和商业收入和规模的双扩大，为其未来利润的增长奠定了坚实的基础。

2022年2月，中泰证券发布《锦和商业：老旧厂房的好管家》的深度研报，认为公司竞争优势明显，给予“买入”评级。此外，中信建投也在公司2021年年报披露后，发布评级报告称，维持锦和商业“买入”评级，最高目标价为12.9元。