中金：5月房价跌幅收窄，修复趋势延续性待观察

中金公司认为，受各地楼市政策调整及疫情控制影响，5月房价环比跌幅和领先供需指标下行趋势均有所缓解，但当前市场仍存在一定不确定性（如政策持续效果、后续跟进力度、疫情会否反复等），建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主，同时对可能受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。

5月房价环比跌幅收窄，其中有楼市政策出台的城市房价边际微涨。5月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比微跌0.3%，但跌幅较4月（-1.0%）有所收窄，其中高能级城市环比微涨0.2%，中低能级城市环比下跌1.2%。此外，5月全部城市加权平均议价空间环比微涨6BP至3.51%，但涨幅也较4月（15BP）有所走缓，与成交价格指数呈现相似趋势（议价空间上行隐含房价下行压力）。我们认为房价环比跌幅收窄与4月末政治局会议后各地密集出台的楼市政策和疫情得到有效控制均有一定关系：我们观测的49城中26个城市在5月出台相关政策，房价环比微涨0.3%（其中3个在5月解除大范围静态管理的城市房价环比涨幅达1.5%），其余城市环比仍跌1.2%。

5月重点城市购房者观望情绪和售房者价格预期下行趋势略有缓解，但能否有效转化为实际成交仍待观察。需求侧来看，反映重点城市潜在购房需求的存量挂牌房源关注度5月环比上涨2.7%，居民观望情绪受政策和疫情减退有所缓解。供给侧来看，存量挂牌房源和新增挂牌房源的价格预期呈现一定差异，前者平均调价幅度边际下行12个基点至-2.60%（这可能与成交周期明显拉长有关），但受新增挂牌房源价格预期相对积极影响，5月重点城市中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比跌幅收窄至-0.1%（4月-0.6%），整体售房者价格预期仅略下行。往前看，我们认为存量房市场景气度走势仍须持续关注已有政策的执行效果、政策后续加码力度、以及各地疫情发展的综合影响。

5月平均租金水平继续边际下行，同比也略有下跌。5月平均待租周期受疫情下出租量收缩影响上涨至2.03个月，我们预计后续将逐渐回归；同时中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数继续边际继续下行0.7%至99.2，同比跌幅为0.8%，受此影响平均挂牌住宅租售比边际下行0.6BP至1.97%。

受各地楼市政策调整及疫情控制影响，5月房价环比跌幅和领先供需指标下行趋势均有所缓解，但当前市场仍存在一定不确定性（如政策持续效果、后续跟进力度、疫情会否反复等），建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主，同时对可能受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。